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房地产调控要寻求治本之策

  发表时间:2016年10月11日  点击数:680次

  在国庆长假期间,为贯彻一二线城市防止资产泡沫、三四线继续鼓励去库存的政策思路,一些楼价飞涨的城市集中出台了楼市调控措施。绝大部分城市采取的措施是恢复过去执行的一些限购政策,这被视为地产周期的回归。

  房地产具有一定的规律性,即呈现出“过热-限制-放松-过热”的周期。在这样的周期中,限购等抑制措施往往会压抑市场较长的时间;然后,为了刺激经济增长,抑制措施又被取消,代之以鼓励措施以刺激需求,造成市场在短期内出现脉冲式的爆发;不得不再次出手抑制和稳定市场,呈现松紧周期的现象。

  在实施限购等调控措施时,市场需求不能得到及时释放,而且更多需求变得具有了购买力;在放松限制并且实施刺激时,市场需求被集中释放出来。由于松紧周期具有一定的规律性,市场也形成了一定的预期,从而使越来越多的投机者参与其中。

  以后依然有可能进入新的周期。首先,一些部门将楼市视为刺激经济增长的工具以及稳定经济增长的锚,这种工具性思维决定了楼市不会是一个自我调节的市场,而是必须随政策起舞,因此,在经济不好的时候,会刺激楼市和放松调控;其次,从长远角度化解房地产风险,很容易造成房价下跌,由于房价居于高位以及经济下行压力加大,如果市场预期发生改变,房地产可能会拖累经济增长并威胁金融安全。

  因为上述两方面的原因,很多房地产调控措施主要着眼于分阶段消化高房价,通过限购使刚需客户有时间积累更多的首付款,而不是真正着眼于抑制房价。但是,这种周期性的脉冲式增长现象会刺激越来越多的投机者卷入游戏,投机成为房价飙升的主要力量。

  由于房价规律性上涨,以及货币贬值的强烈预期,投机者逐渐控制了市场。投机者利用杠杆,获取巨大收益,刺激普通人也参与投机。防止中国楼市泡沫化的一个治本之策,是增加投机者的持有成本,减少投机者是防止楼市泡沫最重要的手段。

  日前,IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔建议,中国应该征收房产税。征收房地产税可能提高投机者的持有成本,是可以考虑的长期性政策。但开征房地产税存在巨大的阻力,这有多方面的原因。首先,购房者已经一次性地缴纳了土地费用,再为土地支付费用是不合理的。其次,过去几年,中国一些城市实验性的房产税并没有起到任何作用,当然,主要原因是房产税设计仍待改进。是否开征房地产税还需要更全面的考虑,但增加投机者持有成本的思路无疑是应该坚持的。

  投机者持有成本低的另一个重要原因是他们的资金成本低,这牵涉到了货币政策。宽松的货币政策不但使投机者能够获得低成本的资金,而且刺激投机者形成房价上涨的预期。房价与货币政策周期高度相关,每一次房价暴涨在一定程度上都是货币政策的结果,例如,这轮暴涨就受到了信用持续扩张的推动,而且与鼓励居民加杠杆有关。10月6日,在华盛顿召开的G20财长与行长会议上,周小川行长表示,对于部分城市房价上涨较快现象,中国政府高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。人们对周行长的这番讲话高度关注,因为大家都知道,货币政策在房地产周期中起着至关重要的作用。央行调整货币政策框架以维护房地产市场的长期健康发展,也是房地产调控的治本之策。

  房地产调控的治本之策还应该包括适度增加房地产市场的供给。在一二线城市房价持续快速上涨中,重庆的涨幅相对较低,重要的原因是重庆土地供应比较充足,这得益于“地票”制度。重庆的经验启示我们,在需求快速增长的情况下,只有供给同步增长,才能避免房价因供不应求而快速上涨。

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